Etapele procesului investițional în sectorul imobiliar
Atunci când vine vorba de investiții, imobiliarele reprezintă una dintre cele mai comune alegeri. Datorită valorii intrinseci și gradului redus de risc pe care îl oferă, acestea devin foarte atrăgătoare pentru oamenii care dispun de capital pentru investiții.
Chiar dacă pare simplu, dacă îți dorești ca totul să decurgă în conformitate cu așteptările tale, nu este nevoie doar să dispui de fondurile necesare, ci trebuie să înțelegi toate etapele procesului investițional. Astfel, îți vei crește șansele pentru a atinge randamentul dorit, iar riscurile vor fi diminuate. Practic, despre asta este vorba, orice investitor își dorește maximizarea câștigului și minimizarea riscurilor.
În acest material, vreau să-ți prezint o imagine de ansamblu a întregului proces investițional în domeniul real estate. Chiar dacă unele etape ți se vor părea complicate și vei fi tentat să nu le oferi prea multă importanţă, îți recomand să parcurgi cu atenție toți pașii pentru a nu regreta mai târziu.
-
Stabilirea obiectivului
Stabilirea obictivului reprezintă primul pas al procesului investițional. Aici vei stabili ce tip de investiție te interesează (închiriere, flix&flip, Airbnb etc), vei începe colectarea informațiilor de baza și îți vei pune întrebări precum: Ce proprietate îmi doresc? Rezidențială sau comercială? În ce zona? Ce suprafață? Care este bugetul meu? Am nevoie de finanțare sau nu ? Unde o voi gasi? Cine îmi va prezenta proprietatea? Prin intermediul cui o vei cumpără și de la cine? etc. Această etapă are drept scop, ca din numărul enorm de oferte de pe piața imobiliară, să le evidentize doar pe acelea care se potrivesc proiectului tău. De exemplu dacă ești interesat doar de zona rezidențială, din start vei exclude toate spațiile comerciale; dacă ești interesat doar de apartamente, vei exclude toate casele și lista contiuă…
-
Analiza imobiliară
Fiind una dintre cele mai importante etape, prin intermediul analizei imobiliare îți vei putea răspunde la toate întrebările care te conduc către luarea deciziei de a investi sau nu în proprietate. Astfel de întrebări pot fi: Randamentul pe care îl aștept, este suficient de mare încât să compenseze riscul? ( în capitolele următoare vom detalia care sunt cele mai eficiente metode de calcul a randamentelor), mă avantajează zona în care se află imobilul? Sunt încântat de vicinatati? De asemenea, este important să creezi o prognoza referitoare la încasarea fluxurilor de numerar și să estimezi timpului în care îți vei recupera investiția. Având o idee despre aceste două aspecte, îți va fi ușor să faci comparația între mai multe unități.
La ce este bună comparația? Ei bine, niciodată nu vei investi în prima oportunitate care îți va sari în cale, ci doar în aceea care va merita cu adevărat timpul și banii tăi.
- Primul tip de analiză care se efectuează, este așa numita analiză BOE (Back of the envelope). Aceasta presupune creearea unui tabel standardizat (preferabil în excel), care să-ți permită să faci o comparație de baza între mai multe proprietăți. Aspectele generale de care trebuie să ții cont sunt: anul de construcție al clădirii, numărul de camere, suprafață, numărul de băi, suma de bani aproximativă care trebuie investită în renovare și așa numitul house appeal (adică cât de atrăgătoare este proprietatea). După ce ai terminat de introdus toate datele, pentru fiecare aspect îți sugerez să afli care este media aritmetică, astfel încât, să-ți fie foarte ușor să observi dacă proprietatea pe care tu o vizezi, este sub sau peste medie.
- După ce ai mai exclus câteva dintre opțiuni în cadrul analizezi BOE, urmează să efectuezi cea de-a două analiză numită DEEP DIVE ( analiza în profunzime ). În cadrul acesteia, vei face niște cercetări mai amănunțite. Practic, aici vei identifica care sunt potențialele probleme care pot apărea pentru fiecare imobil în parte și care este costul de remediere al acestora. De asemena, vei hotărî dacă proprietatea are nevoie de renovare și dacă da, va tebui să evaluezi care este costul acesteia. Nu în ultimul rând, dacă nu dispui de toate fondurile pentru a achiziționa imobilul, va trebui să te informezi în legătură cu procedura de creditare și dacă viitoarea proprietate este eligibilă pentru finanțare.
-
Due diligence – analiză diagnostic
După ce ai rămas cu una sau foarte puține proprietăți în urmă analizei amănunțite, urmează să treci la analiză due deligence. Aici, vor fi analizate cu atenție aspectele juridice, financiare și tehnice. Practic, trebuie să te asiguri că tot ce este trecut în actele de proprietate este adevărat și nu există litigii, procese sau alte probleme legate de imobil. Fiind o etapă esențială, realizată înainte de a investiți, aceasta este realizată de obicei de către persoane specializate, precum o echipa de consultanți. Astfel, viitorul proprietar va avea o viziune clară asupra situației imobilului și va putea identifica punctel tari, punctele slabe și factorii care vor genera valoarea adăugată. Dacă totul este în regulă și rezultatele analizezi sunt cele așteptate, acesta este punctul în care cumpărătorul va lua decizia de a investi în acel imobil.
-
Încheierea tranzacției și finanțarea (dacă este cazul)
După ce urmezi toate procedurile legale și achiți taxele aferente tranzacţiei, urmează să preiei titlul de proprietate al imobilului. Dacă ai nevoie de finanțare, tot acesta este momentul în care vei depune dosarul de credit la banca în vederea aprobării. Atenție, nu uită să iei în calcul toate taxele care trebuie plătite pe lângă costul proprietății în sine. Aici mă refer la toate taxele aferente vânzării, costul actelor la notariat, comisionele agenției imobiliare care te-a ajutat să închei tranzacția (dacă este cazul) , comisionul echipei de consultanță investițională etc.
5. Lucrarile de constructie si renovare
În această etapă, se încadrează doar proprietatiile care au nevoie de renovare, reamenajare sau reconstrucție. Acesta este momentul în care trebuie să iei legătura cu persoane și firme specializate precum: arhitecți, ingineri structuriști, designeri de interior, firme de contrucție, electricieni, instalatori etc. Nu uită faptul că, în momentul în care ți-ai făcut calculele pentru investiție, ți-ai stabilit un buget. Încearcă pe cât posibil să nu te abați prea mult de la acesta, deoarece în caz contrar, randamentele tale vor avea de suferit. Respectă-ți planul inițial și încearcă să atragi în proiectul tău, numai oameni pricepuți, care vor aduce cu adevărat valoare imobilului tău.
-
Stabilizarea
Această etapă se aplică pentru cei care au construit sau reamenajat proprietatea achiziționată. Din acest moment, investiția ta este gata să producă pentru tine, fie că doreșți s-o închiriezi pe termen lung, s-o închiriezi în regim hotelier sau de ce nu, chiar s-o vinzi imediat după renovare (după ce i-ai crescut valoarea). Un lucru foarte important de care trebuie să ți cont în această etapă, este analiză tredurilor pieței și a ciclurilor economice ( voi detalia acest subiect într-un capitol viitor). Aici, vei analiză cum evolueza prețurile pieței (cresc, scad sau stagnează), cum evoluează cererea și oferta în domeniu (atât pentru achiziție, dar și pentru închiriere) și ce grad de disponibilitate al locuințelor există în acel moment pe piață. Acești indicatori te vor face să iei o decizie clară cu privire la investiția ta și vei hotărî dacă este momentul să vinzi, să închiriezi sau să aștepți.
-
Exit
Această etapă marchează finalul procesului investițional. Este momentul în care vinzi proprietatea și marchezi profitul (sau pierderea). Cel mai important lucru în acest moment, este să iei în calcul toți factorii investiției. Cum ar fi: prețul de achiziție,costul creditului ( dacă a fost cazul) prețul de vânzare, mentenanța, renovarea, reparațiile, timpul în care imobilul a stat neocupat etc. Dacă suma de bani pe care ai încasat-o în urmă vânzării acoperă toate costurile, poți spune că ai făcut o investiți bună și ai marcat profitul. De asemenea, este un bun moment de a face o comparație între așteptările tale cu privire la randamentul investiției, și realitate. Acest lucru te va ajută să ai o vedere foarte clară asupra investiției, să idenfici care sunt locurile în care ai avut dreptate și care sunt acelea în care te-ai înșelat. De asemenea, vei știi dacă ai subevaluat sau supraevaluat câștigurile. Toate aceste lucruri te vor ajută enorm să capeți experiență în domeniul investițiilor imobiliare.
Lasă un răspuns