Importanta analizei imobiliare

Probabil iti este deja cunoscut faptul ca, investitiile imobiliare sunt considerate unele dintre cele mai sigure tipuri de plasamente pe care le poti face. In principiu, asa si este! Insa, pentru ca lucrurile sa fie asa cum te astepti, este nevoie totusi sa intelegi cum functioneaza aceasta piata. In caz contrar, randamentele investitiei tale, nu vor fi nici pe departe cele pe care le astepti, sau chiar mai rau, poti chiar sa-ti diminuezi capitalul pe care ai decis sa-l investesti.

La modul cel mai simplist, investitia imobiliara se imparte in trei mari etape:

2. Munca si timpul investit.

In aceasta etapa, vei incerca pe cat posibil sa maximizezi profitul. Acest lucru se refera de obicei la renovarea proprietatii cu scopul de a obtine o chirie mai mare sau de a o vinde la un pret mai ridicat. Mare atentie, insa! Chiar daca ai cumparat proprietatea la un pret avantajos, daca nu iti vei calcula corect costul renovarii, sau vei face multe lucruri in plus fata de cele necesare, profitul tau va fi afectat intr-un mod negativ.

De la caz la caz, proprietatea poate fi vanduta imediat ce a fost renovata la un pret mai mare (Fix&Flip) , poate fi pastrata pentru a genera venit din chirii, sau poate fi inchiriata o perioada de timp, pana cand piata ajunge la un nivel ridicat a preturilor, care te va determina sa iei decizia de vanzare.

3.Vanzarea / Inchirierea

• Daca aproximarile pe care le-ai facut la momentul achizitiei tale, legate de aprecierea imobilului, au fost realiste, momentul vanzarii va fi punctul in care vei realiza cu adevarat profitul.
• Atunci cand iti doresti sa pastrezi imobilul doar pentru a-ti genera un venit din chirii, nu vei face aceasta investitie cu gandul la mari profituri, ci mai mult pentru siguranta si independenta ta financiara pe termen lung. In acest caz, nu este relevant momentul in care iti vei recupera investitia, ci siguranta venitului pasiv asigurat luna de luna, pe tot parcursul vietii.
• Cea de-a treia strategie, este o varianta hibrida intre vanzarea imediata a imobilului si inchiriera sa. Aici, trebuie sa monitorizezi tot timpul piata si ciclurile economice, pentru a indentifica cel mai bun moment pentru vanzare. Chiar daca tranzactia se va realiza peste cativa ani buni, in tot acest timp vei realiza venituri din chirii.

Dupa cum sunt sigur ca ai observat, tot acest proces investitional este plin de incertitudini si de variabile. Insa, ce putem face pentru a detine cat mai mult controlul asupra investitiei noastre? Ei bine, aici intervine conceptul de analiza investitionala. Aceasta are rolul de a-ti oferi o viziune clara asupra intregii investitii,  usurand semnificativ procesul de luare a deciziilor. Practic, in prima faza, tot ce ai de facut este sa raspunzi la cateva intrebari:

1. Care este pretul pietei pentru aceasta proprietate si care este cel mai bun pret la care o pot achizitiona? Aici, vei afla daca pretul pe care il platesti este acela care te va conduce catre realizarea celui mai bun profit. Atentie! Cele mai recente studii arata faptul ca, pretul la care sunt vandute apartamentele la notar, sunt cu 10% mai mici in medie, fata de pretul la care sunt listate in prima faza. Asa ca, incerca mereu sa opti discount-ul maxim.
2. In ce consta cu exactitate renovarea proprietatii si cat ma va consta aceasta? Iti recomand sa apelezi la firme de specialitate in acest domeniu.
3. Detin intreaga suma necesara pentru a finanta investitia pe cont propriu? Este necesara contractarea unui credit bancar sau participarea unor investitori?
4. Cat de ridicata este rata chiriilor in zona si cu cat poate creste aceasta dupa renovarea apartamentului? Este aceasta chirie suficienta pentru a ajunge la randamentul dorit?
5. Care este rata medie de apreciere a imobilului si in cat timp aproximez ca voi vinde proprietatea? Care va fi profitul aproximativ pe care il voi obtine la momentul vanzarii? De cele mai multe ori, investitorii pastreaza proprietatea pe o perioada de cativa ani, fapt pentru care este esential sa prognozam un pret viitor de vanzare (daca nu intervin cicluri economice nefavorabile).
6. Comparatia dintre mai multe proprietati. Este aceasta proprietate mai buna decat cealalta proprietate? Chiar daca fiecare imobil este unic in felul sau, difera anul de constructie, facilitatiile, suprafata etc. Insa cu ajutorul catorva tehnici si modele investitionale pe care le vom analiza in capitolele viitoare, putem ajunge la un numitor comun intre toate imobilele si ne va fi mult mai usor sa facem comparatia intre ele.

Ca sa intelegem mai bine aceste concepte, vreau sa-ti prezint o situatie in care fluxul de numerar va fi afectat pozitiv, iar alta in care va fi afectat negtiv.

Sa presupunem ca, dupa ce ai terminat de intocmit lista cu toate renovarile si reparatiile care sunt necesare pentru “ a scoate proprietatea la lumina” si ti-ai stabilit bugetul, descoperi cateva probleme legate de structura casei, sau poate zone intregi din aceasta care care au fost afectate de umiditate (mucegai). Ei bine, in acest caz, cu siguranta vei fi nevoit sa-ti suplimentezi bugetul pentru renovare si acest lucru iti va afecta in mod negativ fluxul de numerar (CASH OUT). Din aceasta cauza, este absolut necesar sa achizitionezi imobilul la pretul corect si sa-ti asiguri o marja cat mai mare de profit, deoarece trebuie tot timpul sa ai o rezerva pentru lucrurile neprevazute care pot aparea.

In incheiere, sper sincer ca ai gasit utile informatiile din acest material si iti doresc mult succes in toate investiile pe care urmeaza sa le faci!